Cuando el Gobierno estableció el aislamiento social obligatorio como medida preventiva para luchar contra los efectos del COVID-19 (Coronavirus), muchos negocios se vieron afectados considerablemente, incluso algunos siguen paralizados hasta el día de hoy. De todas las consultas que me llegaron en la época inicial de la pandemia, muchas de ellas estuvieron relacionadas con contratos de alquiler, específicamente sobre el arrendamiento de viviendas y locales comerciales.
¿Debo seguir pagando la renta? ¿Puedo desalojar a mi inquilino? ¿El propietario debería reducir la renta o prorrogar su pago? Algunos tuvieron éxito invocando el concepto de caso fortuito o fuerza mayor para renegociar los términos de su contrato, otros perdieron la batalla ante argumentos legales que no reconocían el COVID-19 (Coronavirus) como un caso fortuito que tuviera incidencia sobre el pago de la renta.
Sin importar en qué lado de la historia te encontrabas tú, sin duda estos meses de incertidumbre no solo nos recordaron la cantidad de dinero que circula en el sector inmobiliario, sino que además evidenciaron la necesidad de contar con un buen contrato de alquiler. A continuación, te detallamos tres cláusulas que no pueden faltar en un contrato de arrendamiento, las que te evitarán un dolor de cabeza con tu próximo arrendatario.
Caso Fortuito o de Fuerza Mayor
El caso fortuito o de fuerza mayor es un evento que no genera responsabilidad y que además debe ser extraordinario, imprevisible e irresistible para las personas involucradas en un contrato. ¿Qué quiere decir esto? En caso una persona no pueda cumplir con una obligación como consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, esta no será responsable de los daños y perjuicios generados en contra de la otra parte.
La discusión que se generó por si debíamos o no considerar al COVID-19 (Coronavirus) como un caso fortuito, hizo evidente que es mejor incluir una cláusula en el contrato de arrendamiento que especifique y detalle los supuestos y mecanismos que aplicarían para este tipo de situaciones. Después de todo lo que ha sucedido, este tipo de cláusula seguramente tendrá mayor reconocimiento.
Desalojo express
¿Tu peor miedo es que te toque un inquilino que termine siendo una pesadilla? ¡No te preocupes más! Te presentamos el procedimiento especial de desalojo por vía notarial. Este tipo de desalojo procederá cuando haya vencido el plazo del contrato de arrendamiento o exista un incumplimiento del pago de la renta pactada, algo que definitivamente te hará ahorrar tiempo y dinero por tratarse de un procedimiento más rápido y eficaz.
¿Qué necesitas para hacer válida esta cláusula? Primero, debes pactar previamente una cláusula de allanamiento futuro. En segundo lugar, debes colocar expresamente en el contrato que los participantes se sujetan a la Ley Nro. 30933, ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial. Finalmente, el contrato deberá ser elevado a Escritura Pública.
Estado de Conservación y Reglamento Interno
Así parezca jalado de los pelos, es importante incluir en el contrato un anexo que contemple el inventario de todo lo que entregas junto con el inmueble. Si es posible, detallar incluso qué partes de esos objetos no pueden faltar cuando haya vencido el plazo del contrato y se tenga que restituir el bien.
Además, obligar al arrendatario a cumplir con el Reglamento Interno aprobado por la Junta de Propietarios es importantísimo. Puedes incluso regular que ante una queja formal por parte de la Junta de Propietarios el contrato quedaría resuelto, de conformidad con los mecanismos de resolución contractual que se establezcan para cada caso en particular.
No hay forma de adivinar si la persona a la cual le damos las llaves de nuestra casa será o no un buen inquilino. Lo que sí podemos controlar es qué tanto vamos a protegernos ante una eventual mala experiencia. Una versión completa de un contrato de arrendamiento no solo te evitará muchos problemas, sino que además te permitirá conocer un poco más de la persona a la cual le estás por abrir las puertas de tu casa. Como decimos entre abogados: Quien no quiere firmar, no quiere cumplir.
